Warum Käufer hier suchen

Nordzypern verkauft sich über Rechenarbeit, nicht über Romantik. Die Einstiegspreise liegen deutlich unter der spanischen, portugiesischen und südzyprischen Küste, die Saison ist lang, und Neubau wird während der Bauzeit meist über einen zinsfreien Ratenplan verkauft. Diese Kombination erlaubt es, eine Immobilie mit Meerblick mit einer Anzahlung zu halten, die in einer großen europäischen Stadt nicht einmal die Grunderwerbsteuer einer Wohnung deckt.

Der Preis dafür ist juristische Sorgfalt. In diesem Markt zählen Titelart, Vertragsregistrierung und die Referenzen des Bauträgers mehr als die Küchenausstattung. Käufer, die den Kauf zuerst als Aktenarbeit und erst danach als Lebensentscheidung behandeln, fahren hier gut. Wer es umgekehrt macht, schreibt zwei Jahre später an Anwälte.

Die Küstenregionen

Vier Märkte, vier verschiedene Gründe zu halten. Sie verhalten sich nicht gleich, und eine Rendite, die in einer Region normal ist, ist in einer anderen unrealistisch.

Kyrenia

Der etablierte Markt und der größte Mietpool. Eine echte Hafenstadt, deren Restaurants auch im Winter öffnen, was die Kurzzeitvermietung außerhalb der Saison in Gang hält. Der Bestand ist älter und Bauland knapp, deshalb sind die Quadratmeterpreise die höchsten der Küste und der Wiederverkauf am einfachsten.

Esentepe und der Bergrücken

Zwanzig Minuten östlich von Kyrenia, wo der Berg in Terrassen zum Meer abfällt. Golf, Meerblick, der von unten nicht zugebaut werden kann, und ein großer Teil des neuen Villenbestands. Im Winter ruhiger, und ohne Auto schwierig.

Bafra und die Karpaz

Langer Sand, Hotelland und die am wenigsten entwickelte Küste. Am weitesten vom Flughafen und am langsamsten in der Entwicklung, was genau der Grund für die niedrigsten Einstiegspreise und das größte Aufwärtspotenzial ist.

Famagusta und Iskele

Eine mittelalterliche Stadt mit Mauerring und eine große Studentenschaft. Die Mietnachfrage folgt dem Studienjahr und wird selten still, was kleinere Einheiten begünstigt, die pro Zimmer oder pro Jahr vermietet werden statt pro Woche.

Titelarten erklärt

Alles in diesem Markt beginnt mit der Frage, auf welcher Art von Land Sie stehen. Drei Kategorien werden gehandelt, und sie sind nicht austauschbar.

Türkischer Volleigentumstitel

Land, das vor 1974 türkischen Zyprern gehörte. Die klarste Kategorie, beim Wiederverkauf die liquideste und entsprechend bepreist. Wenn ein Angebot ungewöhnlich günstig ist, liegt selten dieser Titel darunter.

Tauschtitel

Zugewiesen an türkische Zyprer, die im Süden Eigentum zurückgelassen haben, als Ausgleich dafür. Breit gehandelt und lokal breit finanziert, mit einem Abschlag zum Volleigentum.

TRNC Titel

Vom Staat zugewiesen, oft an Menschen, die nach 1974 kamen. Der günstigste der drei und der empfindlichste gegenüber einer künftigen politischen Lösung, was der Grund für den Abschlag ist und kein Detail, über das man hinweggeht.

Keiner dieser Titel ist automatisch der falsche Kauf. Der Fehler ist, nicht zu wissen, welchen man kauft, oder einen Volleigentumspreis für etwas anderes zu zahlen.

Der Kaufprozess

Die Reihenfolge zählt. Wer einen Schritt überspringt, um schneller zu sein, verliert seine Position bei der Anzahlung.

1. 01

   Eigenen Anwalt beauftragen

   Unabhängig von Verkäufer, Makler und Bauträger. Das ist die wichtigste Entscheidung des gesamten Kaufs.

2. 02

   Titel und Belastungen prüfen

   Titelart, eingetragener Eigentümer und jede Hypothek, Pfandrechte oder Verfügung auf dem Grundstück. Bei unfertigen Bauten zusätzlich die Baugenehmigung.

3. 03

   Vertrag und Stempelsteuer

   Preis, Zahlungsplan, Baubeschreibung, Fertigstellungstermin und Strafen schriftlich vereinbart, danach gestempelt.

4. 04

   Registrierung im Grundbuchamt

   Der gestempelte Vertrag wird innerhalb der gesetzlichen Frist auf den Titel registriert. Die Registrierung verhindert, dass dieselbe Einheit zweimal verkauft wird.

5. 05

   Kaufgenehmigung

   Auf Regierungsebene beantragt und auf Ihren Namen erteilt. Langsam, Routine, und kein Hindernis für Besitz oder Wiederverkauf.

6. 06

   Titelübertragung

   Übertragungsgebühr bezahlt, der Titel geht auf Ihren Namen über, die Akte wird geschlossen.

Die Registrierung des Vertrags im Grundbuchamt ist der Schritt, der schützt. Sie ist nach der Unterschrift befristet und nicht optional.

Steuern und Kosten

Bei einem typischen Neubaukauf kommen etwa zehn Prozent auf den Preis hinzu. Sie fallen zu verschiedenen Zeitpunkten an, nicht alle beim Abschluss.

• Kaufsteuer fünf Prozent, in der Regel fällig bei Übergabe des Besitzes beim Kauf von einem gewerblichen Verkäufer.
• Übertragungsgebühr des Grundbuchamts sechs Prozent, reduziert auf drei Prozent, wenn der Käufer den einmalig verfügbaren niedrigeren Satz nutzt.
• Stempelsteuer auf den Vertrag ein halbes Prozent des Vertragswerts, zu zahlen vor der Registrierung.
• Anwalt und Kaufgenehmigung als Honorar berechnet, nicht als Prozentsatz.
• Versorgungsanschlüsse einschließlich des Beitrags zum Stromtransformator in einer neuen Anlage.
• Jährliche laufende Kosten eine geringe Grundsteuer, Servicegebühr der Anlage, Gebäudeversicherung und, bei Vermietung, die Verwaltung.

Die Sätze ändern sich mit der Gesetzgebung und hängen von Einheit und Verkäufer ab. Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen im Gesamtkostenrechner und lassen Sie sich von Ihrem Anwalt bestätigen, was für Ihre Akte gilt.

Mietnachfrage

Zwei verschiedene Geschäfte teilen dieselbe Küste. Die kurzfristige Ferienvermietung hat ihren Höhepunkt von April bis Oktober und zahlt sich in Gehweite von Wasser und Restaurants am besten aus. Die Langzeitvermietung folgt dem Studienjahr und dem Personal der Hotels und Universitäten und begünstigt kleinere, einfachere Einheiten in Stadtnähe.

Bei der Belegung werden Prognosen geschönt. Ein realistisches Kurzzeitjahr an der Nordküste heißt starker Sommer, gute Nebensaison und außerhalb Kyrenias ein wirklich ruhiger Winter. Rechnen Sie die Belegung als Variable, genau dafür ist der Mietrenditerechner gedacht.

Leben und Anreise

Die meisten fliegen nach Ercan über die Türkei oder nach Larnaca im Süden und fahren über Land. Ercan liegt näher an der Nordküste, Larnaca hat oft mehr direkte europäische Verbindungen. Kyrenia liegt etwa fünfundvierzig Minuten von Ercan, die östlichen Strände näher an siebzig.

Englisch ist weit verbreitet, die Gesundheitsversorgung ist eine Mischung aus staatlichen und privaten Kliniken, eine private Absicherung ist empfehlenswert, und Schuljahr wie Sommerrhythmus laufen lange. Die Kosten des Alltags sind nach westeuropäischem Maßstab niedrig, importierte Waren und Kraftstoff sind es nicht.

Was zu prüfen ist

Eine kurze Liste, die den größten Teil des Risikos in diesem Markt entfernt.

• Titelart schriftlich festgehalten, bevor Geld fließt.
• Prüfung auf Hypotheken, Pfandrechte und Verfügungen auf dem Grundstück.
• Baugenehmigung vorhanden für alles, was noch nicht gebaut ist.
• Vertrag innerhalb der gesetzlichen Frist im Grundbuchamt registriert.
• Ratenzahlungen an Baufortschritt gekoppelt, nicht an Kalenderdaten.
• Verzugsstrafen im Vertrag, zu Ihren Gunsten.
• Die letzten drei fertigen Projekte des Bauträgers, besucht, nicht fotografiert.
• Ein Anwalt, der nur für Sie handelt und nur von Ihnen bezahlt wird.

Dieser Leitfaden ist allgemeine Information über die Funktionsweise des Marktes und keine Rechts oder Steuerberatung. Sätze, Grenzen und Verfahren ändern sich. Lassen Sie sich für Ihren konkreten Kauf von einem unabhängigen Anwalt in Nordzypern beraten.

Fragen

Können ausländische Käufer in Nordzypern Eigentum erwerben?

Ja. Ausländische Käufer können Eigentum auf ihren eigenen Namen halten, und der Kauf wird mit einer auf Regierungsebene erteilten Kaufgenehmigung abgeschlossen. Bis diese Genehmigung vorliegt, ist der Vertrag auf Ihren Namen im Grundbuchamt registriert, und genau das schützt den Kauf.

Worin unterscheiden sich die Titelarten?

Es gibt mehrere Kategorien. Der türkische Volleigentumstitel bestand vor 1974 und ist der klarste. Der Tauschtitel wurde türkischen Zyprern zugewiesen, die im Süden Eigentum zurückgelassen haben. Der TRNC Titel wurde vom Staat zugewiesen. Alle drei werden gehandelt, unterschiedlich bepreist und haben unterschiedliche Wiederverkaufs und Finanzierungsprofile.

Wie lange dauert ein Kauf?

Vertrag unterschreiben und registrieren dauert in der Regel einige Wochen. Die Kaufgenehmigung ist der langsame Schritt und braucht häufig mehrere Monate bis über ein Jahr. Das ist normal und hindert Sie nicht daran, den Besitz zu übernehmen, zu vermieten oder weiterzuverkaufen.

Was kommt zum Kaufpreis hinzu?

Rechnen Sie mit Kaufsteuer, Übertragungsgebühr des Grundbuchamts, Stempelsteuer, eigenem Anwalt, der Kaufgenehmigung und den Versorgungsanschlüssen. Bei einem typischen Neubau sind das etwa zehn Prozent des Preises.

Erhalte ich durch den Kauf eine Aufenthaltserlaubnis?

Eigentum unterstützt einen Antrag auf Aufenthaltserlaubnis, verleiht aber keine Staatsbürgerschaft. Die Akte wird mit Titel oder registriertem Vertrag, Mittelnachweis, einer Adresse vor Ort und Gesundheitsprüfungen vorbereitet und regelmäßig erneuert.

Ist eine Finanzierung möglich?

Die Kreditvergabe lokaler Banken an ausländische Käufer ist begrenzt und im Vergleich zu Deutschland teuer. Die meisten Käufe erfolgen aus Eigenmitteln oder über den zinsfreien Ratenplan des Bauträgers während der Bauzeit.